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첫 법원 경매 방문 후기 (2부)

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blackeyedm
83
2 years agoSteemit3 min read

어제 첫 법원 경매 방문 후기 1부 포스팅을 했습니다^^

2부 글은 제가 알고 있는 부분들이 틀릴 수 있다는 점을 인지하시고,
글을 읽어주시면 감사하겠습니다^^

제가 경매 수업을 듣긴 했지만...
첫 경매 방문이고, 그때 당시 배웠던 부분도 많이 잊어버려서~
어제 조금 찾아서 보긴 했는데도 이게 맞는 건가 싶긴 하더라고요^^;;

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첫 법원 경매 방문 후기-1.jpg

10시 10분~ 11시 20분 사이에 입찰할 분들은 직원에게 입찰용지를 받고,
입찰 용지를 적어서~ 입찰통 주변에 2명의 직원에게 입찰 봉투를 건네고,
직원들이 확인하고 난 뒤에 입찰 봉투를 넣는 것을 보았는데요~

그중에서 한 여자분은 미리 작성해서 갖고 온 입찰 봉투를 엄청나게 많이 갖고 와서 입찰하는 장면을 보았습니다.

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KakaoTalk_20220924_002943907_07.jpg

입찰 법정실 밖에서 어슬렁~ 어슬렁거리니까~
지지옥션이라는 경매 신문을 모르는 분이 저에게 건네더군요^^

그래서 받았습니다ㅎ

이 안에는 오늘 경매 물건이 있고, 경매 신문 구독하라는 글도 있더라고요~!!

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그리고
오전 11시 19분이 되니까~~
입찰 마감 시간이 다 되었다고 말하더군요~!!

이때쯤 입찰 법정실 안에는 대략 40~50명 정도 있었던 것 같습니다.

그 중에는 구경하러 오신 분도 있었겠죠?^^

이때부터 직원 2명이 더 와서 입찰 봉투를 꺼내서...
그것을 빠르게 정리하면서, 물건마다 입찰한 분들 봉투들을 나열하는 것 같아 보였습니다.

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KakaoTalk_20220924_002943907_09.jpg

KakaoTalk_20220924_002943907_10.jpg

입찰 사건 목록 게시판_3.jpg

이 중에서 입찰 안 한 물건들도 있고,
입찰이 많이 된 물건들도 있는데요~

그 경매 물건은 일련번호 5번 보이시나요?!

이 물건이 유찰이 3회가 된 물건인데요~
그리고 한 여성분이 이 물건에 입찰을 엄청 하셨더라고요~!!

이 여성분은 서울에서 와서 6건을 낙찰받아 갔습니다.
2021년 물건의 매각 가격으로 51~52% 정도입니다.

오피스텔 평수는 9~13평 사이인 것 같습니다~!!

그 물건들은 2021 타경 5385(2, 4, 9, 10, 12, 13)입니다.

낙찰된 분들은 어디 지역과 이름을 호명하더군요 @.@

그리고
이 건물의 오피스텔이 다 경매로 나왔다고 보면 되는데요~!!

찾아보니까~
유찰 1회 1건 낙찰,
유찰 2회 5건 낙찰,
유찰 3회 ( 09월 20일 낙찰 17건, 미 낙찰 4건)
유찰 4회 4건은 10월 25일에 진행이 됩니다.

물건 번호는 2021 타경 5385입니다.

물건 2021 타경 5385(27)은 경매 사이트에서 찾아보니~
유찰 4회 된 4건 중에서 꼭대기 층은 옥상에 불법 건축물을 만든 것 같은 사진을 보았습니다.

또한,
다른 경매 물건 중에서 대리로 오셔서 위임장이 없어서 입찰 무효된 분은 안타깝더라고요~!!

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임의경매 금액_2021 타경 5385-2.jpg

유찰 3회 된 2021 타경 5385 물건의 등기부 현황을 보니까~
2013년 11월 29일에 부산 축협에 '근저당권'이 잡혀 있습니다.
그리고 부산축협의 기타 등기사항에 "말소기준권리"라고 적혀 있는데요~

말소기준권리가 중요한 것 같습니다.
말소기준권리보다 늦게 혹은 같은 날 전입 신고를 하게 되면 "대항력이 없는 임차인"이 되는데요

대항력이 없으면 최고가 매수인에게 청구할 수 없다고 합니다.

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대항력이 있느냐... 없느냐가 중요한 부분인 것 같네요!!!

인터넷으로 알아보니까~
전, 월세로 사시는 분이 대항력이 없으면 낙찰자에게 대항할 수 없는 임차인이라고 나옵니다.
따라서,
해당 임차인과 재계약을 하거나 명도 후 신규 임차인을 두는 것이 모두 가능하다고 하네요
그리고 약간의 이사 비용과 임차인이 이사를 할 수 있는 어느 정도의 시간적 여유를 준다면...
집을 비워줄 가능성이 높다고 합니다~

아마 안 나갈 가능성도 있습니다.
이럴 때는 강제 집행을 해야 하는데요...
상당한 시간이 소요된다고 합니다~

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대항력 없음 -2021 타경 5385(2)-1.jpg

대항력 없음 -2021 타경 5385(8)-2.jpg

대항력 없음 -2021 타경 5385(12)-1.jpg

대항력이 다들 없고, 대부분 전세로 들어온 것을 확인할 수 있었는데요.

소액임차인이 정말 헷갈립니다 @.@

소액임차인은 임차보증금이 일정 금액 이하이고,
경, 공매 공고에 대한 등기 또는 압류(경매 개시 이전) 등기 이전에
주민등록의 전입과 주택의 인도를 마친 임차인이라고 나오는데요...

근저당권(?) 말소기준권리가 아닌, 가압류 기준인지... 헷갈립니다 @.@

또한,
대항력이 없어서 소액임차인이 배당액도 받을 수 있는지도 조금 더 알아봐야 될 것 같습니다.

글 적으면서도 경매 너무 어렵구나 생각이 드네요^^;;

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이날 경매는 12시 20분쯤에 끝났습니다.
그때쯤 입찰 법정실을 둘러보니까~ 많은 분들이 없으시더군요^^

후 ㅇ ㅏ~~

첫 법원 경매 방문 후기 글은 마치도록 하겠습니다^^;;



첫 법원 경매 방문 후기 (1부) 22.09.20

1)부동산 권리분석과 명도소송실무 강의를 듣다~
2)부동산 경매, 공매 3주 차 수업~
3)부동산 경매, 공매 5주간 수업 마무리~

4)부동산 등기 수업~
5)부동산 등기 실무 마지막 수업~


22.09.26

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