Real Estate Investing — My Experience | Інвестування в нерухомість — мій досвід
16 comments
Навесні 2020 року, коли щойно почалася пандемія коронавірусу, я почула десь в інтернетах, що криза — то найкращий час для нових можливостей і навіть успіху. Мене дуже вразило і надихнуло те твердження. І я почала посилено думати, що б це таке придумати:)
Завжди мріяла здавати житло в оренду і отримувати від цього дохід, тому це перше, що спало на думку. Я зазирнула у конверт з накопиченнями: всього близько 8 000 USD — малувато, як для купівлі житла, дуже малувато. Але думка мене не покидала, тож я залізла на сайти кількох забудовників, які будували житло в смт Коцюбинському, с. Софіївська Борщагівка, м. Ірпені, м. Бучі (все це Київська область). При телефонних розмовах багато варіантів відмелося, адже, як завжди, в рекламі змальовують ті варіанти, які вже розкупили, або яких зовсім не було.
Тим не менше, мене зацікавило кілька варіантів купівлі житла на виплат, тож я відправилася на екскурсію до офісу одного із забудовників в Коцюбинському. Тоді ми вже працювали на віддаленому, тож піти по справах серед робочого дня не було проблемою.
Це був той самий забудовник, в якого я купувала свою квартиру, в якій нині живу. Виявилося, він таки найкращий щодо умов, і на сайті інформацію дає правдиву, а не зі стелі.
Подивившись по базі, що я вже раз купувала в них квартиру, забудовник запропонував знижку на наступний об'єкт — 5 000 грн.
Я попросила розрахувати мені найдешевший варіант, найменшої по площі квартири. Це виявилася ОСТАННЯ смарт-квартира на останньому, 25-ому поверсі будинку, який був у процесі будівництва. Студіо на 28,05 кв. м, перший платіж — 60 % (293 684 грн, що дорівнювало 10 877 USD), решта 40 % суми розбито на 1 рік. В місяць виходило платити по 17 396 грн (тоді це було еквівалентом 644 USD).
Я взяла 1 добу на роздуми, потрібно ж було знайти ще 3 000 USD на перший внесок і добре продумати ризики, пов'язані зі щомісячними платежами. Адже ми вперше були переведені на роботу з дому, була вірогідність урізання заробітної плати, і про це всі знали та активно обговорювали.
Ще один з ризиків — недобуд. Хоча це було малоймовірно, бо це був завершальний корпус 3-корпусного будинку. Та й 21 поверх вже ж вигнали, виженуть ще 4, куди вони дінуться:)
Таким був будинок, коли я його оглядала. Тобто, квартири, яку я купую, ще не було в природі — лише в планах
Як ви вже зрозуміли, я вирішила, що what a hell?! Треба ризикнути! Можливо, це остання нагода купити квартиру за 2 хв. їзди від Києва за таку добру ціну. А якщо уріжуть зарплату — тоді вже щось і вигадуватиму, навіщо паритися наперед?! Я заробляла тоді дуже добре, плюс якісь підробітки вічно були.
3 000 USD я знайшла в кого позичити без проблем, і оформила договір на купівлю прав на майбутню квартиру.
Зарплату мені так і не урізали в 2020-2021 рр., тож я вчасно сплачувала щомісячні внески, і 3 000 USD протягом 6 місяців людині повернула. Більше того — почала тихенько накопичувати гроші на ремонт. Будівництво йшло добре (я час від часу перевіряла), тож проблем і причин хвилюватися не було.
Весною 2021 року я повністю виплатила всю суму, а 4 серпня 2021 року отримала ключі від квартири. Про це можна прочитати тут:
У такому вигляді я отримала квартиру
Далі був певний період застою, у мене трапився депресивний епізод. Тому приступити до ремонту я змогла аж у другій половині осені 2021 року. Ось, наприклад, один з постів про початок ремонту.
Загалом, хід ремонту можна відслідкувати по моїх щоденниках, тож, кому цікаво, ласкаво прошу:
- The Diary Game : 16.11.2021 : Repair of Apartments
- The Diary Game : 21/11/2021 : Apartment Renovation
- The Diary Game : 14/12/2021 : Ремонт, ремонт, ремонт...
- The Diary Game : 17/12/2021 : І ще трішечки про ремонт
- The Diary Game : 28.12.2021 : Ремонт триває
- The Diary Game : 10/01/2022 : Як білка в колесі!
- The Diary Game : 26/01/2022 : Вибираю мийку на кухню!
- The Diary Game : 28/01/2022 : Look At My New Household Appliances!
- The Diary Game : 17/02/2022 : Ремонт на фінішній прямій
- The Diary Game : 20 лютого 2022 року
Щоб оперативно зробити ремонт в квартирі, мені також довелося позичити певну суму грошей. На жаль, я позичила у доларах, тож і віддавати мушу у доларах. Тому я трохи влетіла на гроші. Але вірю, що все буде добре.
Тепер подивимось, який вигляд мала квартира після повного закінчення ремонту.
Передпокій
Ванна-туалет
Кімната-кухня
Балкон
Витрати на ремонт
Ми вже знаємо з інформації вище, що гола квартира в новобудові обійшлася мені в 497 436 грн (що на 2021 рік дорівнювало 17 765 USD). А скільки ж потягнув ремонт? В мене записано все — до найменшого цвяшка.
| Товар/послуга | Витрати |
|---|---|
| Теплолічильник під ключ | 6570 грн |
| Сантехніка чорнова (труби) | 5700 грн |
| Робота сантехніка І етап | 8000 грн |
| Електромонтажні матеріали | 9900 грн |
| Робота електрика І етап | 10300 грн |
| Кондиціонер | 8200 грн |
| Закладення траси під кондиціонер | 3450 грн |
| Аванс майстру з ремонту | 7500 грн |
| Повна оплата майстру з ремонту | 2500 USD + 4100 грн |
| Будматеріали І партія | 28735 грн |
| Вантажне таксі, 4 виклики | 2210 грн |
| Двері міжкімнатні 2 шт. + фурнітура + врізка | 11054 грн |
| Ламінат, підложка, плінтус | 7371 грн |
| Будматеріали ІІ партія | 11823 грн |
| Вивезення будівельного сміття | 900 грн |
| Світильники, рушникосушарка | 7000 грн |
| Монтаж кондиціонера | 700 грн |
| Оформлення права власності | 3000 грн |
| Натяжні стелі | 8150 грн |
| Електрофурнітура | 2195 грн |
| Робота електрика | 3000 грн |
| Холодильник, пралка, варильна поверхня, витяжка | 30935 грн |
| Доставка гіпермаркету | 1500 грн |
| Мийка | 2323 грн |
| Змішувачі, душ | 9582 грн |
| Шафа-купе під замовлення | 14970 грн |
| Диван з доставкою | 7740 грн |
| Шафа на балкон з доставкою | 4900 грн |
| Тумба під умивальник | 2956 грн |
| Умивальник з доставкою | 3667 грн |
| Гачки та поличка у ванну з Joom | 460 грн |
| Ключниці з Ikea | 337 грн |
| Унітаз, бойлер та дрібнички | 9980 грн |
| Кухня під ключ (з вентканалом) | 37100 грн |
| Роутер + підключення інтернету | 1400 грн |
| Карниз | 787 грн |
| Стелаж (зі збіркою) | 2325 грн |
| Сантехнічні фітинги | 1913 грн |
| Робота сантехніка | 4200 грн |
| Штори + дрібнички в Leroy Merlin | 1425 грн |
| Стільці барні, 2 шт. | 3300 грн |
Таком чином, ремонт обійшовся в 2 500 USD + 291 658 грн.
Повна вартість проєкту
Якщо додати до витрат на ремонт суму за "голі стіни", і порахувати долар по 28 грн (як тоді було), то повністю проєкт обійшовся в 859 094 грн (або 30 682 USD).
Які тоді були плани?
На початку 2022 року я провела дослідження ринку нерухомості — новенькі студіо в тому районі можна було здати за 8000-9000 гривень/міс. Моя колега, принаймні, здавала квартиру такого ж метражу і в гіршому стані за 9000 грн. А це тоді було, на хвилиночку, десь 320 USD.
Але це все не збулося.
23 лютого 2022 року я придбала останні меблі в квартиру — 2 барні стільці (2 найнижніші фотографії). Відвезла їх, і ще залишилася вимивати поверхні, влаштувала останнє прибирання перед здачею, фактично. Тоді ж і відфоткала остаточні результати ремонту. Пам'ятаю, що так втомилася, що прилізла додому близько півночі, ледь перебираючи ногами (а в руках несучи пилосос).
Так, я знаю, що головне лише те, що всі мої рідні живі. Я знаю це дуже добре. Тому ні на що не нарікаю (плюс, я могла купити квартиру в Бучі...). Просто констатую факт: здаю квартиру з червня 2022 молодій дівчині (з нею і підписала договір) і її хлопцю військовому за 100 USD по сьогоднішньому курсу. І до кінця війни ціну спробую не піднімати, хіба що зовсім втрачу роботу і джерело доходів. Але моя віра у стрімку відбудову країни після перемоги величезна. Тому і фінансова ситуація просто мусить з роками стабілізуватися.
Comments